Hans van Tartwijk 23 February 2012

Zo is er wekenlang weinig echt vastgoednieuws en dan zijn er ineens twee nieuwsberichten over belangrijke projecten.

Vrijwel gelijktijdig werd bekend gemaakt dat het kabinet gekozen heeft voor het Dokmodel voor het ontwikkelen van het plan voor de Zuidas in Amsterdam maar ook dat de gemeente Utrecht en Burgfonds hadden besloten af te zien van de bouw van de  ”Belle van Zuylen” toren in Leidsche Rijn.

Beide besluiten roepen gemengde gevoelens bij me op.

Zuidas

De keuze voor het Dokmodel is de enige juiste. In het archief van deze blog kun je een paar blogs aantreffen waarin ik een warm pleidooi hou voor het Dokmodel. Het is de enige mogelijkheid om een fatsoenlijke ruimtelijke ontwikkeling van het stadsdeel te waarborgen.  Alle Dijk- en Dekmodellen zouden een barriere hebben gehandhaafd tussen Buitenveldert en Amsterdam Zuid en dat betekent eigenlijk handhaving van de huidige situatie. Een locatie met internationale aspiraties (de enige in Nederkland) kan op lange termijn alleen succesvol zijn als die een volwaardig deel van de stad Amsterdam is en geen eiland in een wirwar van lawaaiige infrastructuur.

Uit onderzoek van voormalig Zuidasmedewerker Ron Voskamp is gebleken dat veel buitenlandse professionals liever naar Amsterdam dan naar Londen reizen vanwege de fantastische verbindingen en de super korte reisafstand van Schiphol naar bijvoorbeeld de Zuidas.

Als daar dan ook een aantrekkelijk woon- en werkmilieu wordt gemaakt (zoals men dat ook van Amsterdam kent) dan zal dat een duurzaam succesvolle Zuidas opleveren. De contouren daarvan tekenen zich al af. En alhoewel ik veel kritiek heb gehad op het stadsontwerp van Pi de Bruijn, moet ik hem op een onderdeel alsnog gelijk geven: de variatie van architectuur is aantrekkelijker dan ik had verwacht. Alhoewel ik zelf bij onze projecten geprobeerd heb om contextueel om te gaan met materiaalgebruik (veel baksteen en detaileringen die geinspireerd zijn op “Berlage” ), maakt de combinatie met veel avant-gardistischer ontwerpen mij vrolijk. De missers in de openbare ruimte en de kilte op het maaiveld kunnen de komende jaren voor een goed deel hersteld worden. Het Zuidplein mag daarbij best als voorbeeld dienen.

Zoals in ieder politiek besluit, moet je ook bij dit kabinetsbesluit even doorlezen. Er schuilt nog wel een adder onder het gras. Het kabinet houdt de mogelijkheid open om een deel van de infrastructuur alsnog boven maaiveld te laten. Ik neem aan en hoop dat dat slechts een nood-scenario is. Geen halve maatregelen. Het trauma van de Noord Zuidlijn mag geen aanleiding zijn om dan maar overal voor de makkelijke weg te kiezen.

Infrastructuur van deze schaal zal nooit een korte termijn winst opleveren en de bouw ervan zal ook nooit helemaal beheersbaar blijken. Daarom zijn beslissingen daarover van een hogere orde die samenhangt met een visie op de toekomst van dit land en de komende generaties. Maar goed dat die in Den Haag nog steeds worden genomen.

Belle van Zuijlen

Als het aan datzelfde Den Haag had gelegen was het project de ” Belle van Zuylen “ allang een stille dood gestorven.  Maar dat ging zo maar niet. Zowel Burgfonds als de wethouder waren overtuigd en vasthoudend. Het meer dan 200 meter hoge project moest en zou er komen. 

Als ondernemer en ontwikkelaar vond ik het een geweldig project. Gedurfd, multifunctioneel (je kon er in wonen, werken, winkelen etc.), spectaculaire architectuur en een staaltje bouwkunst dat in geen wereldstad zou misstaan. Ook een symbool van een nieuw Utrecht. Er waren zelfs claims van duurzaamheid en CO 2 neutraal maar die leken me lastig haalbaar bij deze complexiteit.

Het risicomanagment van dit project kwam heel precies. Er was geen ruimte voor grote aanpassingen en voor alle functies moeten de martkomstandigheden bij start bouw goed tot uitstekend zijn. Daarnaast moet er goedkoop beleggingsgeld zijn om het project te kunnen verkopen na oplevering. De pech is dat aan bijna geen van die voorwaarden kon worden voldaan. De markt is integraal stilgevallen.

Dat is jammer voor Burgfonds, maar ik neem aan dat men wel tot een afspraak komt met de gemeente over de toekomstige ontwikkeling van het gebied en dan zijn die paar miljoen wellicht toch een goede investering gebleken. Het doet me sterk denken aan ons project “Amsterdam Arch “, de voorloper van “Amsterdam Symphony “. De Arch was ook een multifunctioneel gebouw. Een massa die als een Arc de “As van Berlage” ( het verlengde van de Minervalaan) zou beeindigen. Ook dat plan bleek niet haalbaar en we moesten een andere opzet kiezen waarvan de risico’s beter te beheersen waren. Dat is uiteindelijk wel gelukt.

Als inwoner van de regio ben ik minder rouwig om het afvoeren van “De Belle” . Het was het verkeerde ding op de verkeerde plaats. Wellicht had het gekund aan de Zuidas maar daarvoor was de opzet te ruig, denk ik. Op deze plaats was het een enorme aantasting van het karakter van het gebied en een blokkade van een mooie horizon. Er was ook geen context voor, zoals in het UCP, ten westen van het station. Daar had het misschien wel gekund, naast de toren van RABO.  In Leidsche Rijn zou het helemaal het verkeerde resultaat hebben gehad. Als ontwikkelaar zou ik het dan ook om die reden anders gedaan hebben. Dat doet niks af aan de inzet en inspiratie van de Burgfondsmensen. Die moeten ze nu op een ander project mobiliseren.