De vastgoedbeurs MIPIM was dit jaar een stuk rustiger dan in vorige jaren. De crisis heeft flink huis gehouden en veel bedrijven hebben de broekriem aangehaald. Zo’n beurs is dan het eerste dat sneuvelt in de budgetten.

Het maakte deze MIPIM tot een meer inhoudelijke bijeenkomst dan voorheen. Participanten kwamen met een gevulde agenda en wilden concreet tot zaken komen. Voor mij was het een van de beste MIPIM’s van de afgelopen 15 jaar. Wat daarbij ook hielp was dat er overal weer plaats was. Hotelkamers en restaurants tegen aanvaardbare prijzen: het was er weer, voor het eerst in jaren. Minder kan ook meer zijn, nietwaar.

Maar niet in het geval van de Nederlandse bedrijven en overheden. Die lieten het volop afweten op de beursvloer. Alleen ING Vastgoed had een stand. Eerlijk gezegd was het een trieste vertoning want andere landen en bedrijven hadden besloten om juist nu te investeren in een goede presentatie en het werven van klanten en partners. Blijkbaar was er niemand in het Nederlandse kamp die de visie had om dan maar gezamenlijk tot een vertegenwoordiging te komen. Waar Parijs, Londen en de Duitse steden met aansprekende stands en presentaties hun geloof en visie toonden, schitterde Nederland door afwezigheid.

Met een aantal kenissen sprak ik over de aankomende verkiezingen op 9 juni. Velen zijn van mening dat de PvdA een meesterzet heeft gedaan met het naar voren schuiven van Cohen. In eerste aanleg was ik het daar wel mee eens. Vooral zijn belichaming van de Nederlandse “gewoonheid”, rustig, overwogen, een beetje intellectueel en vaderlijkheid spelen daarin mee.

Nader beschouwd denk ik dat hij toch niet de gedroomde premier is. Niet zozeer vanwege zijn politieke kleur, dat maakt in coalitieland niet zo bar veel uit. Mijn twijfels komen vooral voort uit een beschouwing van zijn “track record” in Amsterdam. Wat heeft hij daar voor de burgers betekend en wat heeft hij gedaan voor het aanzien van de stad? Daarvoor kijk ik naar de verschillende “projecten”  waarvoor hij (mede) verantwoordelijk is geweest en waarbij hij initiatief en leiderschap had kunnen tonen.

Veiligheid. Cohen staat zich voor op de verbetering van de veiligheid in de stad. In verschillende media zijn cijfers verschenen die laten zien dat die verbetering er niet of nauwelijks is. Het aantal overvallen stijgt en bepaalde groepen zijn niet onder controle te krijgen. Op de Wallen heeft hij wel stevig ingegrepen en ondanks de kritiek van een aantal betrokkenen in de rosse buurt denk ik dat dat hoog tijd werd en ook vruchten zal afwerpen. De Hell’s Angels heeft hij consequent aangesproken en die zullen binnenkort hun terrein moeten verlaten zodat daar een nieuwe woonwijk gemaakt kan worden. Ik hou het maar op een neutraal oordeel hierover.

Noord Zuidlijn. Dit project is in alle opzichten uit de hand gelopen en het lijkt me verstandig als Cohen zich daar de komende weken van distantieert. Niet dat hij dat terecht zou mogen doen maar door vooral de wethouders als verantwoordelijken aan te wijzen zal hij er een eind mee komen. Natuurlijk had hij op een gegeven moment de regie over dit project moeten nemen en de burgers van Amsterdam een nieuw perspectief moeten bieden in de uitwerking en realisatie van het project. De weerstand en walging ten aanzien van dit mega project waren groot genoeg om een protestpartij in de gemeenteraad te verkiezen. Alleen op dit onderwerp. Indien Cohen dit als een projectmanager had aangesturd zou hij ongetwijfeld verbeteringen hebben kunnen aanbrengen en meer draagvlak kunnen creeren. Hij heeft dat niet gedaan en de komende 5 jaar zitten de Amstedammers nog in de troep en worden opgezadeld met een miljardenschuld.

De musea. De nationale “schaamprojecten”  Rijsmuseum en Stedelijk Museum zijn inmiddels over de hele wereld bekend. En zodra er ergens een rel uitbreekt over nieuwbouw van een museum hoeft men maar naar Amsterdam te wijzen. Zo van: Kijk da’s pas een puinhoop. Hoe kan een “cultuurstad” als Amsterdam het laten gebeuren dat musea van nationaal belang gelijktijdig voor een periode van 8 tot tien jaar grotendeels gesloten zijn. Stel je even voor: Het Louvre en het Musee d’Orsay of de Victoria & Albert en de Tate Galery of het MOMA en het Guggenheim gelijktijdig op slot, niet 1 of 2 maar 8 maanden (oh nee, jaar!!!) Zowel bij het Stedelijk als het Rijks had een goede projectorganisatie, leiderschap en visie veel ellende kunnen voorkomen. Dat had Cohen kunnen tonen maar heeft dat niet gedaan. Hij liet het lopen en de wethouders mochten het opknappen. Schande en honderden miljoenen overschrijdingen zijn de trieste resultaten van dit verzuim.

Velen roemen Cohen om zijn optreden na de moord op Van Gogh. Dat was inderdaad een indrukwekkend optreden en het pakte ook goed uit. In ieder geval wist hij heftige emoties een uitlaatklep te bieden zonder dat dit uit de hand liep. Echter, het vervolg was niet sterk en hij mag van geluk spreken dat enkele (allochtone) stadsdeelbestuurders zijn opgestaan en knap werk hebben geleverd in de wijken waar het werkelijk een spannende boel is. Daarover hoor je niemand  maar het is naar mijn mening cruciaal geweest bij het beheersen van de spanningen na die moord.

Uiteindelijk zal het oordeel over hem door de Amsterdammers geveld moeten worden. Het is hun Burgemeester en vooral zij hebben aan den lijve ondervonden hoe zijn bestuur is geweest en welk succes dat heeft gehad. De eerste reacties op zijn vertrek en erfenis waren verdeeld.

Zo niet bij het afscheid van een andere burgemeester, Gert Leers van Maastricht. Die kreeg een volksafscheid van ongekende omvang en wordt door vriend en vijand op handen gedragen. Zijn gedwongen afscheid was niet meer of minder dan een karaktermoord met voorbedachten rade. Gedoe rond een vakantiewoning in het buitenland werd hem fataal. Achteraf bezien heeft de gemeenteraad van Maastricht een op zijn zachtst gezegd twijfelachtig besluit genomen maar gedane zaken nemen geen keer en na een groot feest op het Vrijthof was het gedaan. Zo’n feest zal Cohen niet krijgen, tenzij er een paar vette artiesten acte de presence geven. Niet om de burgemeester te bedanken, zoals door Andre Rieu in het geval van Leers, maar als publiekstrekker.

Leers kreeg dat afscheid niet voor niets. Hij heeft, op basis van een duidelijke en concrete visie daadwerkelijk een aantal grote ingrepen tot stand gebracht. Die projecten zijn zichtbaar en tastbaar voor de burgers en die snappen dat feilloos.

A2 tunnel. Na jaren touwtrekken is er mede door zijn leiderschap en management een besluit genomen rond de ondertunneling van de A2. Belangrijker nog, na aanbesteding van het project zijn de risico’s ervan duidelijk beheersbaar en overzichtelijk. Door tijdige inschakeling van de markt liggen er bestek en tekeningen die een betrouwbare prijsvorming hebben mogelijk gemaakt. Daarnaast denk ik dat de bewonders van de stad het project begrijpen en goeddeels omarmen.

Woonwagenkamp. Jarenlang was een zeer groot woonwagenkamp aan de rand van de stad een bron van criminele activiteiten die van kwaad tot erger werden. Hij heeft daar een visie op ontwikkeld, heeft politie en justitie gemoibiliseerd en een plan gemaakt. Op basis daarvan is het hele kamp schoongeveegd en zijn de verschillende criminele activiteiten met wortel en tak uitgeroeid, dreigingen van allerlei lieden ten spijt.

MVV. De bodemloze put: voetbalclub MVV ontving jarenlang miljoenen van de gemeente. Een bodemloze put en een schande voor iedere verantwoordelijke budgethouder. Hij maakte er korte metten mee en draaide de kraan dicht, supportersbedreigingen ten spijt.

Coffeeshops. De gigantische overlast van (soft) drugstoerisme is hij te vuur en te zwaard te lijf gegaan; vaak op de rand van wat de wet hem aan middelen bood sloot hij verschillende shops, liet een zero tolerance beleid los op dealers en drustoeristen en wist binnen korte tijd het probleem grotendeels op te lossen en deels te verplaatsen naar locaties waar het beter beheersbaar zou zijn, aan de randen van de stad.

Internationaal cachet. Door een duidelijk en standvastig beleid om met de directe buren in Duitsland en Belgie goede contacten te onderhouden en samewerkingen te smeden ontwikkelde Maastricht zich tot de leidende stad in deze Euro regio. Belangrijke evenementen zoals de Tefaf koesterde hij en de musea bleven meestal open. De enige publiekstrekkers in Maastricht die langer dan een half jaar dicht gingen zijn de coffeeshops, niet de andere attracties. De inrichting van de stad en de verschillende bouwprojecten die de komende jaren gerealiseerd kunnen worden hadden zijn dagelijkse aandacht en hij stuurde daar actief in. Toen Living City een theater wilde realiseren was het Leers die zich daar direct en dagelijks mee bemoeide. Hij vond dat zo’n project zijn betrokkenheid vereiste.

Toelkomstvisie. Leers ziet dat de bevolkingsopbouw in zijn stad snel scheefgroeid. Er zijn veel te veel ouderen en niet genoeg jongeren die de lokale economie draaiende kunnen houden in de komende decennia. Hij onderkende dat en was doende een concreet plan van aanpak te schrijven. Hij maakte er een project van.

Dat laatste heb ik Cohen in Amsterdam niet zien doen. Daar moet wel bij gezegd zijn dat Amsterdam een grotere en “moeilijkere” stad is dan Maastricht. Het unanieme gejuich voor Leers zal ongetwijfeld ook samenhangen met de homogene opbouw van de bevolking daar. Die zag “een zoon”  aan de schandpaal genageld worden. Dan worden de rijen snel gesloten. We kunnen dus de twee ex burgemeesters niet 1 op 1 vergelijken.

Maar als ik mocht kiezen zou ik voor Leers gaan. Hij zal zich vol inzetten voor het aanpakken van nationale problemen die een groot draagvlak vereisen. Draagvlak ook voor harde maatregelen op allerlei gebied. Cohen zal daarbij eerder proberen om iedereen te vriend te houden wat een hardere lijn in de weg staat. Daarnaast zal hij denk ik ook eerder geneigd zijn om zich in Europees verband sterk te roeren terwijl dat niet nodig is en in belangrijke mate door de Minister van Buitenlandse zaken gedaan kan worden. Eerst het eigen huis op orde en dan weer naar buiten.

Wat mij betreft staat het CDA dus voor een eenvoudige keus. Met Balkenende gaat het niet meer lukken. Hij is geen “Come Back Kid”.  Het ontbreken van een duidelijke, puntige visie en sterk projectmanagement bij Balkenende is nu voldoende aangetoond. Dat zien de burgers van Nederland ook. Hij was een overgangspremier en dat heeft hij redelijk gedaan. Dank je wel.

Voor de komende jaren is echter een andere persoonlijkheid nodig. Als Cohen het alleen hoeft op te nemen tegen Balkenende en Wilders dan gaat hij en niemand anders het volgende kabinet “bij elkaar houden”.

ULI Emerging Trends

Last week the annual Winter Meeting and Conference of the Urban Land Institute (ULI) took place in Paris. As always, two days filled with great speakers and Professional Panels.

Most attendees were interested in the Market Analyses and Economic Forcasts. Every year, ULI conducts a representative study among Real Estate Leaders and Professionals and presents the findings in Paris. Today I would like to high light some issues for the Project development markets.

Although there seems to be evidence that the investment markets are slowly recovering, the Trend for Project Development markets seems very hard to predict or project. The analists of ULI and PWC in the Study conclude that new development initiatives could start up in 2011 and even as soon as this year:

John Forbes, real estate leader in Europe, Middle East and Africa, PricewaterhouseCoopers, remarked:
“This year there is a sense of cautious optimism. Sentiment regarding investment prospects has stabilised and although sentiment regarding development continues to decline, it is a less dramatic fall than that witnessed last year. The key issue is the occupier side of the equation. Investors are nervous and they are concentrating on the deeper, more liquid markets.”
Paris was ranked third by Emerging Trends in terms of prospects for existing portfolios, edging out London due in part to the general perception that it has a wider economic base and is less dependent than London on the financial services sector. Interviewees pointed to the low level of vacancies in Paris, raising its ratings for investment opportunities and, to a lesser extent, for development.

“Europe’s economic recovery is underway, but it will be sluggish and uneven,” said ULI Europe Chairman Alexander Otto. “We are looking at a crawl back up the hill, and how much values recover will depend on where Europe ends up economically against global competition.”

Investor sentiment regarding London “improved significantly” from 2009, due primarily to a market correction led by an infusion of funds from the Middle East and Asia. The city ranked fourth in 2010 for investment in existing properties and first for new acquisition opportunities. For acquisitions, the main focus is offices, with nearly half the respondents citing that as the preferred asset type. Despite some skepticism over the limited extent of the rebound, some interviewees indicated that they are confident enough about London to make development plans for 2011, if not for this year. “

The first two quotes (in black) show that there seems to be no reason to be very optimistic about the recovery of the Development Markets. Economic recovery is taking place at a very slow pace en could very well have to work it’s way through another dip. This recovery obviously is key for the growth of companies, employment en therefore for the demand for new or renovated office and industrial space. For consumer spending goes the same. Only when consumers have more confidence, they will start spending more.

The presentation had a fascinating Graph about consumer spending and savings. Both European and US consumers are saving more money than ever before. They keep their hands on the wallet and do not spend. And although we all like the perspective of the American consumer saving money, it is quite desastrous for Producers and Retailers. Only when consumers find their way back to the store, demand for retail space will rise and developers’ perspectives will improve.

The time between economic recovery and an increase in Corporate Investment and Consumer spending might easily be a year. And as the doubts about that recovery remain strong, this spending will also be limited in size and growth.

Having said that, the third quote looks rather out of place, doesn’t it?  It is probably the result of a desparate hope for better times with the interviewees. I do not see the signs that support a more positive general perspective for the immediate future.

Should Developers therefore give up hope?  Absolutely not!  General figures and statistics paint a global picture, a statistical trend. They say little about local markets, niches and innovations (The Conference showed that there is an enormous demand for “Green Building Solutions”).

And these are the particular markets in which strong, skilled, creative and professional Entrepreneurs can prove themselves. As I have written in earlier blogs, this is the time to devote yourself to end users. There will always be tenants/users who want new (or renovated, sustainable) space,  if only to house the “after shrink” workforce and save housing costs and expenses.

So: Chase the tenants/users. Staying home will not get you engaged any sooner…

Please visit www.uli.org for the complete report.

———————————————————————————–

Vorige week vond in Parijs de traditionele “Winter Conference” van het Urban Land Institute (ULI) plaats. Zoals altijd twee volle dagen met uitstekende sprekers en panels.

De aandacht ging vooral uit naar de markt analyses en voorspellingen. ULI laat ieder jaar een groot onderzoek doen onder 300 vastgoedprofessionals en beslissers en presenteert die in Parijs. Vandaag aandacht voor de Projectontwikkelinsmarkten.

Alhoewel er sprake is van een langzaam herstel in de beleggingsmarkten blijft de Trend voor Projectontwikkelingsactiviteiten moeilijk te voorspellen. De analisten van PWC en ULI concluderen in hun jaarlijkse onderzoek dat de plannenmakers in Londen in 2011 en misschien al dit jaar weer naar de tekentafel kunnen:

John Forbes, real estate leader in Europe, Middle East and Africa, PricewaterhouseCoopers, remarked:
“This year there is a sense of cautious optimism. Sentiment regarding investment prospects has stabilised and although sentiment regarding development continues to decline, it is a less dramatic fall than that witnessed last year. The key issue is the occupier side of the equation. Investors are nervous and they are concentrating on the deeper, more liquid markets.”
Paris was ranked third by Emerging Trends in terms of prospects for existing portfolios, edging out London due in part to the general perception that it has a wider economic base and is less dependent than London on the financial services sector. Interviewees pointed to the low level of vacancies in Paris, raising its ratings for investment opportunities and, to a lesser extent, for development.

“Europe’s economic recovery is underway, but it will be sluggish and uneven,” said ULI Europe Chairman Alexander Otto. “We are looking at a crawl back up the hill, and how much values recover will depend on where Europe ends up economically against global competition.”

Investor sentiment regarding London “improved significantly” from 2009, due primarily to a market correction led by an infusion of funds from the Middle East and Asia. The city ranked fourth in 2010 for investment in existing properties and first for new acquisition opportunities. For acquisitions, the main focus is offices, with nearly half the respondents citing that as the preferred asset type. Despite some skepticism over the limited extent of the rebound, some interviewees indicated that they are confident enough about London to make development plans for 2011, if not for this year. “”

De eerste twee quotes geven duidelijk aan dat er eigenlijk nog geen reden is om optimistisch te zijn over het herstel van de markten voor Projectontwikkeling. Het economisch herstel verloopt erg langzaam en zou best nog eens door een nieuw dal kunnen gaan. Dat herstel is bepalend voor de groei van ondernemingen en de werkgelegenheid en daarmee voor de vraag naar nieuwe of vernieuwde kantoor- en bedrijfsruimte. Pas als de werkgelegenheid toeneemt en de burgers méér vertrouwen krijgen zullen ze weer gaan besteden.

Over de consumentenbestedingen werd nog een interessante grafiek getoond. Inmiddels sparen zowel Europeanen als Amerikanen meer dan ooit te voren. Ze houden de hand op de knip en dat zie je terug in de bestedingen. Pas als die weer  gaan groeien zal de vraag naar winkelruimte terugkeren in de markten.

De tijd zal verlopen tussen het herstel van de economie en de toename van bedrijfsinvesteringen cq consumentenbestedingen kan zo maar een jaar zijn. Nu de twijfels over het economisch herstel blijven, zullen ook de investeringen en bestedingen nog wel even achterblijven. Dat is geen goed perspectief.

De derde vet gedrukte quote is dan ook merkwaardig. Ze is waarschijnlijk toe te rekenen aan een krampachtige hoop op betere tijden bij de ondervraagde vastgoed professionals. Ik zie geen aanwijzingen die een positieve verwachting voor de korte termijn enige steun bieden.

Moeten de Projectontwikkelaars nu de moed maar helemaal opgeven? In tegendeel. Gegeneraliseerde cijfers laten een globale situatie, een trend zien. Ze zeggen niets over lokale markten, niches en innovaties. ( Er werd tijdens de conferentie ook betoogd dat er een grote vraag is naar “Groene Gebouwen”" )

Dat zijn de markten waarin sterke, vakbekwame ondernemers zich kunnen bewijzen. Zoals in eerdere blogs betoogd, is dit de tijd om intensief in eindgebruikers te investeren. Er zijn er altijd wel een paar die nieuwe (of vernieuwde, duurzame) kantoor- of winkelruimte willen, al was het maar om de gekrompen organisatie nieuwe huisvesting te bieden of exploitatiekosten te besparen.

Met ander woorden: achter de huurders aan. Als je thuis blijft zitten krijg je geen verkering…

Ga voor het hele onderzoek naar (www.uli.org)

Vrijwel gelijktijdig werd bekend gemaakt dat het kabinet gekozen heeft voor het Dokmodel voor het ontwikkelen van het plan voor de Zuidas in Amsterdam maar ook dat de gemeente Utrecht en Burgfonds hadden besloten af te zien van de bouw van de  ”Belle van Zuylen” toren in Leidsche Rijn.

Beide besluiten roepen gemengde gevoelens bij me op.

Zuidas

De keuze voor het Dokmodel is de enige juiste. In het archief van deze blog kun je een paar blogs aantreffen waarin ik een warm pleidooi hou voor het Dokmodel. Het is de enige mogelijkheid om een fatsoenlijke ruimtelijke ontwikkeling van het stadsdeel te waarborgen.  Alle Dijk- en Dekmodellen zouden een barriere hebben gehandhaafd tussen Buitenveldert en Amsterdam Zuid en dat betekent eigenlijk handhaving van de huidige situatie. Een locatie met internationale aspiraties (de enige in Nederkland) kan op lange termijn alleen succesvol zijn als die een volwaardig deel van de stad Amsterdam is en geen eiland in een wirwar van lawaaiige infrastructuur.

Uit onderzoek van voormalig Zuidasmedewerker Ron Voskamp is gebleken dat veel buitenlandse professionals liever naar Amsterdam dan naar Londen reizen vanwege de fantastische verbindingen en de super korte reisafstand van Schiphol naar bijvoorbeeld de Zuidas.

Als daar dan ook een aantrekkelijk woon- en werkmilieu wordt gemaakt (zoals men dat ook van Amsterdam kent) dan zal dat een duurzaam succesvolle Zuidas opleveren. De contouren daarvan tekenen zich al af. En alhoewel ik veel kritiek heb gehad op het stadsontwerp van Pi de Bruijn, moet ik hem op een onderdeel alsnog gelijk geven: de variatie van architectuur is aantrekkelijker dan ik had verwacht. Alhoewel ik zelf bij onze projecten geprobeerd heb om contextueel om te gaan met materiaalgebruik (veel baksteen en detaileringen die geinspireerd zijn op “Berlage” ), maakt de combinatie met veel avant-gardistischer ontwerpen mij vrolijk. De missers in de openbare ruimte en de kilte op het maaiveld kunnen de komende jaren voor een goed deel hersteld worden. Het Zuidplein mag daarbij best als voorbeeld dienen.

Zoals in ieder politiek besluit, moet je ook bij dit kabinetsbesluit even doorlezen. Er schuilt nog wel een adder onder het gras. Het kabinet houdt de mogelijkheid open om een deel van de infrastructuur alsnog boven maaiveld te laten. Ik neem aan en hoop dat dat slechts een nood-scenario is. Geen halve maatregelen. Het trauma van de Noord Zuidlijn mag geen aanleiding zijn om dan maar overal voor de makkelijke weg te kiezen.

Infrastructuur van deze schaal zal nooit een korte termijn winst opleveren en de bouw ervan zal ook nooit helemaal beheersbaar blijken. Daarom zijn beslissingen daarover van een hogere orde die samenhangt met een visie op de toekomst van dit land en de komende generaties. Maar goed dat die in Den Haag nog steeds worden genomen.

Belle van Zuijlen

Als het aan datzelfde Den Haag had gelegen was het project de ” Belle van Zuylen “ allang een stille dood gestorven.  Maar dat ging zo maar niet. Zowel Burgfonds als de wethouder waren overtuigd en vasthoudend. Het meer dan 200 meter hoge project moest en zou er komen. 

Als ondernemer en ontwikkelaar vond ik het een geweldig project. Gedurfd, multifunctioneel (je kon er in wonen, werken, winkelen etc.), spectaculaire architectuur en een staaltje bouwkunst dat in geen wereldstad zou misstaan. Ook een symbool van een nieuw Utrecht. Er waren zelfs claims van duurzaamheid en CO 2 neutraal maar die leken me lastig haalbaar bij deze complexiteit.

Het risicomanagment van dit project kwam heel precies. Er was geen ruimte voor grote aanpassingen en voor alle functies moeten de martkomstandigheden bij start bouw goed tot uitstekend zijn. Daarnaast moet er goedkoop beleggingsgeld zijn om het project te kunnen verkopen na oplevering. De pech is dat aan bijna geen van die voorwaarden kon worden voldaan. De markt is integraal stilgevallen.

Dat is jammer voor Burgfonds, maar ik neem aan dat men wel tot een afspraak komt met de gemeente over de toekomstige ontwikkeling van het gebied en dan zijn die paar miljoen wellicht toch een goede investering gebleken. Het doet me sterk denken aan ons project “Amsterdam Arch “, de voorloper van “Amsterdam Symphony “. De Arch was ook een multifunctioneel gebouw. Een massa die als een Arc de “As van Berlage” ( het verlengde van de Minervalaan) zou beeindigen. Ook dat plan bleek niet haalbaar en we moesten een andere opzet kiezen waarvan de risico’s beter te beheersen waren. Dat is uiteindelijk wel gelukt.

Als inwoner van de regio ben ik minder rouwig om het afvoeren van “De Belle” . Het was het verkeerde ding op de verkeerde plaats. Wellicht had het gekund aan de Zuidas maar daarvoor was de opzet te ruig, denk ik. Op deze plaats was het een enorme aantasting van het karakter van het gebied en een blokkade van een mooie horizon. Er was ook geen context voor, zoals in het UCP, ten westen van het station. Daar had het misschien wel gekund, naast de toren van RABO.  In Leidsche Rijn zou het helemaal het verkeerde resultaat hebben gehad. Als ontwikkelaar zou ik het dan ook om die reden anders gedaan hebben. Dat doet niks af aan de inzet en inspiratie van de Burgfondsmensen. Die moeten ze nu op een ander project mobiliseren.

Ondertussen schrhijf ik blogs over allerlei problemen die mij zo bezig houden. Maar wel vanachter een bureau en met een dak boven mij hoofd en omringd door mensen die ik lief heb en die mij liefhebben. Dat is ook mijn gelukkige lot.

Toch maar een korte opmerking over de berichtgeving van de afgelopen week. Opnieuw merk ik dat er regelmatig stukjes worden geschreven die een feit suggeren dat er gewoonweg niet is. Het meest recente voorbeeld is een stukje in het FD.

Daarin wordt geschreven over het “Who is Who” boek van de vastgoedmarkt dat door het vakblad Property Nl wordt gepubliceerd. Er staat dat Trimp & van Tartwijk het dit jaar moet doen met een bescheiden naamsvermeldeing nadat de naam van anderen vorig jaar al was verwijderd.  Dit suggereert dat de redactie van Property Nl dit besloten zou hebben. Ik heb het feit maar even gecheckt bij de hoofdredacteur van het blad. Die vertelde dat de redactie van blad en boek zich daarmee niet bemoeid heeft. Het is in principe de persoon of het bedrijf zelf die bepaalt of en hoe hij vermeld wil worden. Ten aanzien van Trimp & van Tartwijk en onze persoonlijke vermelding is die procedure gevolgd, zo vertelde hij me.

Wij hebben daarvoor het standaard formulier ingevuld en zo is het vervolgens ook afgedrukt in het boekje. Een telefoontje naar de redactie was voldoende geweest. Het zou aardig zijn als de feiten ook echt gecontroleerd zouden worden. Dan kunnen misverstanden worden voorkomen.

Mark Twain

Gisteren een makelaar aan de telefoon. Een van zijn klanten had de krant gelezen en dacht dat wij ons huis wel even voor een dumpprijs zouden willen verkopen. Het deed me direct denken aan Mark Twain die zei: “The Reports on our Death are greatly exaggerated” . Dat ie het maar weet.

Ik werd door een advocaat op datzelfde krantenartikel over ons gewezen. Ik volg de meeste media niet zelf maar dit keer bleek mijn echtgenote geciteerd te worden. Die heeft een paar ingezonden stukken geschreven op deze blog.

Ze heeft geschreven over alles wat haar zoal is overkomen en hoe ze behandeld wordt.  Het wordt toegestaan en erger: klinkklare leugens en onwaarheden worden voor waar aangenomen. Het verhaal is uit de hand gelopen en (zeker wat ons en onze rol betreft) tot enorme proporties opgeblazen.

Terwijl er nog altijd geen rechtzaak is (en voorlopig niet zal zijn). Maar ook terwijl wij inmiddels wel veel feiten hebben aangedragen die de beschuldigingen weerleggen.

We zijn regelmatig gewezen op de vele onjuistheden, onwaarheden en gemanipuleerde conclusies die overal worden opgeschreven of uitgesproken. We hebben ons niet daarover uitgelaten. We willen niemand voor de voeten lopen maar ondertussen is de beeldvorming er wel naar en kunnen we daar dus nauwelijks iets aan doen, anders dan inhoudelijk, op de juiste plaats aantonen en uitleggen hoe het zit. Daar is nog nergens een definitieve uitspraak over gedaan.

Een van de “feiten” uit het FD artikel is illustrerend omdat die een beeld oproept dat onjuist is en bijdraagt aan het beeld dat er definitieve uitspraken over bepaalde zaken en projecten zouden liggen.

Het FD schrijft abusievelijk dat “de rechter de overeenkomst aangaande Amsterdam Symphony tussen RABO Bouwfonds en T&vT heeft ontbonden”.  Waar heeft de journalist dit vandaan?

In ieder geval niet uit het vonnis. Dat staat op  www.derechtspraak.nl. Er is geen uitspraak gedaan over het contract en die zal nog een lange tijd op zich laten wachten. Inmiddels hebben wij feiten en stukken over dat project (ook bij RABO) aangeleverd en daaruit kunnen niet de conclusies worden getrokken die RABO Bouwfonds daaruit wil trekken. We zullen dat blijven aanvoeren en bewijzen in de procedure die volgt. 

Er wordt niet gerectificeerd en daarin is ook niemand meer geinteresseerd.  Maar het is lastig want er wordt een status gegeven aan iets dat velen zouden willen zien gebeuren maar dat helemaal niet is gebeurd. Daarmee krijgen onjuistheden de status van feit. Een feit dat op andere plaatsen, uit het verband,  weer wordt opgevoerd als argument en zo is de cirkel steeds rond. Ik zal je niet vermoeien met de lijst van onjuistheden die is aangelegd maar hij is lang.

En harde feiten, de waarheid, zijn het enige dat telt.  Uiteindelijk is dat het enige waaraan we ons op de lange termijn hebben (vast) te houden……

” A lie can travel halfway around the world while the truth is still putting on it’s shoes ” (Mark Twain)

Kerstmis is een magische tijd en dit is een magisch lied

De Boodschap ervan past goed bij de kerstboodschap maar is eigenlijk ook van en voor alledag. Neem de controle over je dromen, neem de controle over je leven en besef je: Je bent nooit alleen.

” En houd dit voor ogen: Ik ben met jullie, tot aan de voltooing van deze wereld “

Mattheus 28:20

Al het goede met deze Kerstmis van Hans en Louise van Tartwijk

*************

Christmas is a magical time and this is a most magical song.

 ”Silent Lucidity”  door Queensryche

http://www.youtube.com/watch?v=y3QSkux3vcQ

Vandaag verscheen er een bericht in de media over de oplevering en verkoop van gebouw “De Maastoren”. Een succes voor de ontwikkelaar, belegger en de huurders. Dat is knap gedaan en het is ze van harte gegund.

Geïnteresseerden die dit project volgen kunnen uit de berichten en historie opmaken dat er een projectwinst van tusssen de 13% en 17% moet zijn gemaakt.

Ik daag experts, deskundigen, commentatoren en journalisten uit om aan te geven of dat “marktconform” is. Heeft de belegger een goede deal gedaan? Is de betaalde prijs de “waarde” of bepalen koper en verkoper dat niet en mogen wij daar nu (achteraf) iets anders van vinden?

Reacties via de site…

Hans van Tartwijk

PS. We wachten nog op een paar telefoontjes waarover de komende dagen méér.

Het is tragisch. Vooral voor zijn medewerkers en zijn gezin. Maar ook in andere opzichten is er schade.

Toen binnen korte tijd een aantal vastgoedschandalen aan het licht kwam wierp Dion Bartels zich op als bestrijder van de vermeende fraudes en als woordvoerder van een reeks aan slachtoffers en benadeelden. Hij trad op in alle grote nieuwsshows en praatprogramma’s. In P&W was hij zo ongeveer de “guest of choice”  als het om vastgoedzaken ging. Het leek er ook op dat hij successen boekte.

Maar Dion is geen vastgoed deskundige. Hij is een privaatrecht advocaat met bekendheid met vastgoed transacties. Waardering, risicomangement, projectontwikkeling en portefeuilletheorie en opbouw zijn aspecten waarmee hij nooit direct van doen heeft gehad. Nu is dat op zich geen probleem maar dat wordt het wel als met name dat soort zaken aan hem wordt voorgelegd om commentaar.

En zo kon het gebeuren dat hij op TV meerdere keren de plank volledig missloeg als het ging om de kwaliteit van de portefeuilles van bepaalde vastgoedbeleggers. Erger werd het als het ging om de vakbekwaamheid en betrouwbaarheid van de directies van die ondernemingen. Meerdere keren heeft hij die bestempeld als onbetrouwbaar of erger.

De gevolgen waren enorm. De Lemmens Vastgoed Groep is (volgens een artikel in HP de Tijd) failliet gegaan vooral door toedoen van de uitspraken van Dion in verschillende media. Uitspraken over Richard Homburg hebben zijn succesvolle bedrijf Homburg aanzienlijke repuatieschade opgeleverd. En meerdere keren ging het om zaken waarvoor geen feiten op tafel lagen. Rechters hebben een aantal van die uitspraken als onrechtmatig beoordeeld. Dat alles verdient enige reflectie.

Het zegt bijvoorbeeld veel over  het beoordelingsvermogen van verschillende redacties van TV programma’s en journalisten. Het was voor ieder van die redacteuren, presentatoren en journalisten vrij eenvoudig geweest om uit te zoeken of Dion kon worden gezien als een vakkundig expert op het gebied van vastgoedbeleggingsfondsen. Ze hadden met een paar Googles kunnen lezen dat hij dat helemaal niet is. Hij heeft nooit voor een ontwikkelaar of belegger gewerkt en heeft nooit in artikelen of in lezingen e.d. de indruk gewekt er verstand van te hebben. Om dat te bevestigen hadden ze Prof. van Gool, Kohnstamm of Menheere kunnen bellen om te verifieren of hij dat wel of niet is.

Nu is klakkeloos aangenomen dat degene die vooraan staat en de beste mediapresentatie heeft ook wel een deskundige of een betrouwbare bron zal zijn.

Zo konden ook Van den Ende en Van Zadelhoff zonder enige tegenspraak in media naar keuze kletskoek als waarheid verkopen en het werd geslikt voor zoete koek. Zodanig dat zelfs “serieuze” journalisten deze “deskundigen”  naar hartelust citeerden. Terwijl ook daar geldt dat beiden zich slechts uit eigen belang opwierpen als vertolker van een “eerlijk” verhaal in de media.

De één (Van den Ende) om zich snel te kunnen losmaken van zijn “foute” vrienden bij Living City. (Terwijl na 1 1/2 jaar onderzoek NIETS is gebleken van enige integriteitsschendingen door betrokkenen en hij binnenkort voor de rechter zal moeten verschijnen om te getuigen.)

De ander (Van Zadelhoff) om iedereen af te leiden van zijn eigen reputatieproblemen, bijvoorbeeld als gevolg van zijn arrestatie en verblijf in de cel. En ook hier blijkbaar geen onderzoek naar de motieven van de heren of hun eigen wandel in dit opzicht. Ik heb daar al eerder over geschreven.

Het zou mooi zijn indien redacties beter onderzoek doen naar hun bronnen en gasten aan tafel. Voor vastgoedspecifieke vragen zijn er genoeg deskundigen. Ik moet toegeven dat die vaak niet zo spectaculair uit de hoek komen als Dion of meer media macht hebben dan Van den Ende maar het zal er wat onafhankelijker en genuanceerder aan toe gaan en de gevolgen zijn dan ook beter te overzien. En als die experts niet willen komen dan moeten ze mij maar bellen.

Toen we hier kwamen wonen had de gemeente ongeveer 18.000 inwoners. Inmiddels is dat aantal stevig opgelopen tot meer dan 32.000.  De woningen voor deze mensen zijn voornamelijk gebouwd in twee nieuwbouw wijken met ieder meer dan 3000 woningen.

De argumenten die voor het ontwikkelen van die wijken werden gehanteerd waren en zijn steeds dezelfde. Vooral het op peil houden van het voorzieningenniveau en de infrastructuur voor de (bestaande) inwoners worden genoemd als belangrijkste thema’s. En op het eerste gezicht lijken dat redelijke argumenten.

Iedere burger verlangt nu eenmaal goede voorzieningen en zal begrijpen dat daarvoor onder anderen belastingcenten uit de o.g. heffing nodig zijn. Ook snappen ze best dat bepaalde schaalvoordelen ook gunstig zijn voor hen. Gunstig, als die voordelen ook echt werkelijkheid worden.

Nu heb ik voor de lol eens gekeken naar de meest belangrijke voorzieningen in ons stadje en hoe die zich de laatste jaren hebben ontwikkeld. Het beeld is droevig stemmend. Een bevolkingsgroei van 14.000 mensen heeft geleid tot:

·     Nauwelijks nieuwe infrastructuur, behalve het doortrekken van een tram lijn. De afslag om de gemeente vanaf de A2 binnen te komen staat inmiddels iedere dag vanaf 3 uur vast en is gevaarlijk.

·     Een verdubbeling van het autoverkeer met alle gevolgen voor de luchtkwaliteit.

·     Geen aanpassing van bestaande infrastructuur waardoor op sommige aanrijroutes naar scholen en voorzieningen levensgevaarlijke situaties bestaan.

·     Tekorten bij de gemeente om openbaar groen te onderhouden laat staan aan te leggen. Een beoogd park is inmiddels al jaren een overloopparkeerterrein van stelconplaten.

·     Geen nieuw winkelaanbod (behalve een kleine super) waardoor kwaliteit verschraalt en prijzen hoog blijven.

·     Geen uitbreiding parkeren  in de binnenstad waardoor parkeren een doorlopende zoektocht is geworden.

·     Geen enkele nieuwe sportaccommodatie: Wachtlijsten van jaren voor tennis, hockey enz.

·     Volle artsenpraktijken.

·     1 nieuwe basis school en meerdere basisscholen met dubbele groepen in gebouwen die daarvoor niet de ruimte hebben. Geen ruimte voor aanvullende activiteiten.

·     Een nieuw stadskantoor en theater. Het stadskantoor hadden we al maar het moet gezegd, het theater is een echte aanwinst.

Klagen alleen helpt niet maar aandacht vragen wel. Vooral nu men, overal in Nederland zwaar inzet op verdere verdichting van steden en dorpen.

Die verdichtingopgave is goed te begrijpen om redenen waarover het hierboven over ging. Alleen leert de geschiedenis ons dat men die verdichtingen los laat gebeuren van een analyse van de capaciteit en kwaliteit van de voorzieningen die de bewoners van al die inbrei locaties nodig hebben en gaan gebruiken.

Je hoeft niet wetenschappelijk te onderzoeken om vast te stellen dat in veel gemeenten de grenzen van de capaciteit van die voorzieningen inmiddels ver zijn overschreden. Verdere groei van het aantal inwoners lijdt dan ook helemaal niet tot uitbreiding en verbetering van voorzieningen. De overheid bankiert er juist op dat ze daarin niet hóeft te investeren, het is er allemaal al. Die redenering gaat dus helemaal mank.

Waar de overheid in het leven is geroepen om voor ons de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving te waarborgen en te verbeteren, doet ze hier het tegenovergestelde. Het wordt alleen drukker, voller, vervelender, viezer en vooral stedelijker. Alhoewel de stad wat mij betreft een groot deel de toekomstige groei van de bevolking zal moeten opvangen kiezen veel mensen níet voor het wonen in een stad. Het sub-urbane milieu (of de typisch nederlandse versie daarvan) is wat ze graag willen. De keuzes die de gemeenten met dat soort milieus vaak maken maakt dat die dorpen en stadjes langzaam maar zeker toch stad worden.

Daar hebben die bewoners helemaal niet voor gekozen en dat willen ze eigenlijk ook niet. Het wordt tijd dat dat wordt onderkent en afgewogen bij beslissingen om gemeenten verder te verdichten ten koste van groen en een lage horizon. Welke concrete en harde uitbreidingen van de voorzieningen worden gekioppeld aan die uitbreidingen? Daar moet beleid voor ontwikkeld worden. De garantie voor die uitbreidingen zou voor bewoners een keiharde voorwaarde moeten zijn om inbrei projecten te ondersteunen.

Nu acteren mensen vaak als NIMBY Project-tegenstanders die het uiteindelijk toch verliezen. Ik zou zeggen : Sta op en kom op voor de kwaliteit van je woonomgeving en voorzieningen. Daar doe je niet alleen jezelf een lol mee maar de hele gemeenschap. Volgens mij is dat onderdeel van het zijn van een actieve en betrokken burger. De overheid kan dan uiteindelijk niet anders dan het stellen van nieuwe kaders bij verdichtingsprojecten in bestaande dorpen en steden.

Een Keeper pleegt zelfmoord

Hij was depressief en sprong voor de trein

Groot verdriet

Miljoenen rouwen en 40.000 mensen begraven hem

De essentie is toch het verdriet van zijn naasten, toch?

Niemand heeft 40.000 naasten

Nou ja, Elvis en Michael wel

Zo’n massaal verdriet is geen rouw om een keeper

Het is het individuele verdriet van velen

Ze wisten het alleen niet of wilden het niet weten en

zien de uitlaatklep geopend door een keeper

Mocht hij op het laatst ook eens een keer wat door laten