Vandaag verscheen op de site van Property nl. een stukje over de Amerikaanse markt voor commercieel vastgoed. Het artikel is gebaseerd op de uitspraken van Wilbur Ross. Hij is al decennia lang actief als vastgoedbelegger en is ook nu, door de overheid, gevraagd om pakketten “toxic assets” van de banken te kopen (zeg maar vastgoed waarvan de huidige marktwaarde aanzienlijk lager is dan de lening die er voor een gebouw is afgesloten. Door het verschil in waarde en schuld ontstaat er bij de banken een te verwachten verlies, het zogenaamde vergif wat pas zijn werk doet als de lener niet meer kan betalen en de tekorten voor rekening van de bank komen.)
Hij geeft aan dat de waarde van commercieel vastgoed in de VS de komende tijd zal dalen naar het laagste prijsniveau in 20 jaar. Ook Real Capital Analytics heeft onderzoek gedaan waaruit dit zou blijken. De Moody’s Vastgoed Index, zo schrijft Property nl. is sinds 2007 met 41% gedaald. En dat is dus nog niet het einde.
Zo op het eerste oog geen groot nieuws zullen velen denken. Maar, groot is het in ieder geval wel.
De boodschap is dat de werkelijke klap op deze markt in de VS nog moet vallen, terwijl we dachten dat de weg naar boven was ingezet. Als we daarbij in aanmerking nemen dat zo’n ontwikkeling vervolgens 6 tot 12 maanden later in het VK en Europa valt, dan weten we wat ons te wachten staat.
Banken reserveren al geruime tijd voor deze naderende waardedaling. De vraag is, of het genoeg zal zijn. Vandaag verscheen ook een bericht van CBRE waaruit blijkt dat de vraag naar beleggingsvastgoed groot en groeiende is maar dat de gevraagde rendementen stijgen en dat daarmee de beleggingswaarden dalen. Tegelijkertijd dalen ook de werkelijke huurprijzen van commercieel vastgoed en dat gaat over winkels, kantoren en bedrijfsruimte.
Aan de ene kant daalt de verkoopopbrengst die een ontwikkelaar kan krijgen bij verkoop van zijn gebouwde projecten omdat de belegger een hoger rendement wil en aan de andere kant daalt de huuropbrengst van het gebouw waardoor de verkoopopbrengst nóg verder daalt. Een soort omgekeerde multiplier dus.
Daar komt nog bij dat de bouwkosten niet wezenlijk zijn gedaald en dat de ambities ten aanzien van duurzaamheid en architectuur ook niet bepaald lager zijn ingezet. Ook die maatschappelijk gewenste ambities kosten geld.
Minder opbrengsten en hogere kosten. Een projectontwikkelaar van commercieel vastgoed staat hierdoor voor een onmogelijke opgave. Zelfs als hij een huurder voor zijn project heeft zal hij nauwelijks winstgevend kunnen bouwen. En bouwen voor de lol is alleen leuk voor de architect.
Wanneer komt hier een einde aan? Voorlopig niet denk ik. De rente voor de financiering van vastgoedprojecten zal blijven hoog blijven en de realisatiekosten zullen niet dalen. De huren staan blijvend onder druk en de beleggers willen stevige rendementen. De huurprijs zal dus moeten stijgen. Dat gebeurt voorlopig niet, vooral niet in de omvangrijke lagere en midden segmenten. Daar is het aanbod nog groot genoeg om blijvend lage huurprijzen te waarborgen.
De uitdaging is dus om huurders te vinden die wél willen betalen voor betere kwaliteit, in combinatie met bijvoorbeeld een hogere efficiency van hun gebouw. Of huurders die per sé een duurzaam gebouw willen, omdat hun klanten dat belangrijk vinden. Huurders die meerdere vestigingen op één nieuwe plek bij elkaar willen brengen in een veel beter en aantrekkelijker gebouw.
Naast de niches als “Build to Suit” (maatpak voor een bekende gebruiker/eigenaar), upgrades van bestaande gebouwen, low budget renovaties voor de markt etcetera zal de jacht op de solide huurder ingezet moeten worden.
Een huurder met visie, verhuisbereidheid, ambities én geld. Dat zijn er echt niet zoveel de komende jaren en daarmee staan de projectontwikkelaars voor een ongekende opgave. De vechters, creatieven en volhouders zullen uit deze strijd zegevierend naar boven komen. Voor de rest is er even geen plaats en ligt een marginaal bestaan in het verschiet. Een natuurlijke correctie die zo ook zijn voordelen zal hebben waarover een volgende keer meer.
Beste Robbert,
Dank voor je bericht. Zal het plaatsen. Een reactie:
Uit veel onderzoek blijkt een zeer grote rol van de Nederlanders bij de slavenhandel. Ik zit op de hei zonder info maar als je even verder kijkt ontdek je dat wij waarschijnlijk de belangrijkste handelaren en vervoerders waren.
Maar, dat is niet je belangrijkste punt. Ik zou het met je eens zijn dat het qua excuses ergens moet ophouden en dat wij vandaag niet verantwoordelijk moeten worden gehouden voor de daden van onze voorvaderen. Echter, de hele kermis in New York vorige maand was opgezet om onze ” prestaties” en fantastische “geschenk” aan de New Yorkers van vrijheid en tolerantie kracht bij te zetten. Mogen we ons dan wel op de borst slaan voor vermeende “prestaties” van 400 jaar geleden maar niet voor ” wanprestaties”? Is het onwelgevallige deel van onze geschiedenis bij willekeur te negeren? Het is van tweeen een: of je bent volledig en eerlijk of je selecteerd op politieke correctheid.
Tevens wil ik met mijn betoog ook een pogiong wagen om het zelfgenoegzame vingerwijzen van de Nederlandse dominee’s kritisch te bezien. Als je steeds met de vingers wijst (bijv………….Japanners moeten excuus aanbieden voor hun gedrag in de 2e wereldoorlog) dan moet je er ook de nodige zelfreflectie en kritiek op na durven houden.
Waarmee ik maar wil zeggen dat enige bescheidenheid ons wel zou passen en indien we toch hoog van de toren blazen lijkt me een minder selectief reportoire geen gek idee.
Hans
hans,dit lees ik alleen op jou website,terwijl het in alle dagbladen had moeten staan,misschien komt dat nog,overigens vele zal dit stuk historie wel zijn ontgaan.mooie samenvatting en zelfs voor oudere misschien ook nog leerzaam.goed stuk hans.groetjes thomas.
Beste Hans,
Met dank voor je wederom lezenswaardige blog. Toch een puntje van kritiek. Naar mijn beste weten was de WIC, de VOC deed niet aan slavenhandel, verantwoordelijk voor minder dan 2% van de handel in Afrikanen. Te duur en te risicovol. Veel “handelswaar” overleed tijdens de lange zeereis, prijzen fluctueerden te veel. Daarnaast, waarom zou uit mijn naam JP zijn excuses moeten maken? Waar houdt het excuses maken dan op? Ons valt toch niets te verwijten? Doorredenerend zouden de nazaten van de Romeinen, Italie wellicht, hun excuses moeten maken voor de kruisiging van Jezus. Frits Bolkenstein heeft een jaar of wat geleden een aardig epistel geschreven over de in zijn ogen doorgeslagen “excuus-cultuur”. Kern van zijn betoog, “wat mijn voorvaders zoal uitspookten is mij toch niet aan te rekenen?
Groetend,
Robbert